Investir em Fundos Imobiliários se tornou uma das estratégias mais populares entre brasileiros que buscam renda passiva, diversificação e exposição ao mercado imobiliário sem burocracia. No entanto, quando o assunto é tributação, ainda existem muitas dúvidas — e é exatamente aí que entra o imposto de Renda em Fundos Imobiliários.
Muitos investidores iniciantes acreditam que FIIs são totalmente isentos de impostos, o que não é verdade em todos os casos. Outros acabam pagando tributos indevidos ou cometendo erros na declaração do Imposto de Renda por falta de informação clara e atualizada.
Neste artigo completo e profissional, você vai entender como funciona o imposto de renda em Fundos Imobiliários no Brasil, quando há isenção, quando é necessário pagar imposto, como declarar corretamente e quais cuidados tomar para não cair na malha fina. Se você investe ou pretende investir em FIIs, este guia foi feito para você.
O que são Fundos Imobiliários (FIIs)?
Os Fundos de Investimento Imobiliário, conhecidos como FIIs, são veículos de investimento coletivo que aplicam recursos em ativos ligados ao mercado imobiliário, como:
- Shoppings centers
- Prédios comerciais
- Galpões logísticos
- Hospitais
- Lajes corporativas
- Papéis imobiliários (CRI, LCI, LCAs)
Ao comprar cotas de um FII na Bolsa de Valores (B3), o investidor passa a ter direito a receber rendimentos periódicos, geralmente mensais, provenientes dos aluguéis ou dos juros desses ativos.
Como funciona o imposto de renda em Fundos Imobiliários?
O imposto de Renda em fundos Imobiliários no Brasil possui regras próprias, diferentes de ações e da renda fixa. Ele incide de formas distintas sobre:
- Rendimentos mensais (dividendos)
- Ganho de capital na venda de cotas
Entender essa diferença é essencial para uma boa gestão tributária da sua carteira.
Imposto sobre os rendimentos dos FIIs
Os rendimentos de Fundos Imobiliários são isentos?
Na maioria dos casos, sim, os rendimentos pagos mensalmente pelos FIIs são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas. Porém, essa isenção só vale se todos os requisitos abaixo forem atendidos:
- O fundo deve ser negociado em Bolsa de Valores (B3)
- O investidor deve ser pessoa física
- O fundo deve ter, no mínimo, 50 cotistas
- O investidor não pode possuir 10% ou mais das cotas do fundo
- O fundo não pode ter o cotista como incorporador, construtor ou sócio do empreendimento
Quando essas condições são cumpridas, os rendimentos caem diretamente na conta do investidor sem desconto de imposto.
Quando os rendimentos NÃO são isentos?
O imposto de Renda em Fundos Imobiliários passa a existir sobre os rendimentos quando:
- O fundo não é negociado em bolsa
- O investidor possui participação relevante no fundo
- O fundo não cumpre o número mínimo de cotistas
- O investidor é pessoa jurídica
Nesses casos, a alíquota padrão é de 20% sobre os rendimentos, com retenção na fonte.
Imposto sobre a venda de cotas de Fundos Imobiliários
Aqui está o ponto que mais gera confusão entre investidores.
Venda de FIIs paga imposto?
Sim. Sempre.
Diferente das ações, não existe isenção para vendas mensais abaixo de R$ 20 mil quando falamos de FIIs. Qualquer lucro obtido na venda de cotas está sujeito ao imposto.
Qual é a alíquota do imposto na venda de FIIs?
O imposto de Renda em Fundos Imobiliários sobre ganho de capital é:
- 20% sobre o lucro líquido
Esse imposto não é retido automaticamente. O próprio investidor deve calcular e pagar.
Como calcular o ganho de capital?
O ganho de capital é a diferença positiva entre:
- Valor de venda das cotas
- Valor médio de compra + custos (corretagem, taxas)
Exemplo prático:
Você comprou cotas por R$ 10.000 e vendeu por R$ 12.000.
Lucro = R$ 2.000
Imposto devido = 20% de R$ 2.000 = R$ 400
Como pagar o imposto sobre Fundos Imobiliários?
O pagamento do imposto de Renda em Fundos Imobiliários é feito via DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais).
Código DARF para FIIs
- Código: 6015 (Ganhos líquidos em operações em bolsa)
Prazo para pagamento
O imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda das cotas.
❗ Atenção: atrasos geram multa e juros automáticos.
Como declarar Fundos Imobiliários no Imposto de Renda?
Mesmo que você esteja isento em alguns casos, a declaração é obrigatória.
Veja você pode gostar de ler sobre: Como Investir em Fundos Imobiliários Passo a Passo: Guia Completo para Iniciantes no Brasil
Onde declarar as cotas de FIIs?
As cotas devem ser informadas na ficha:
- Bens e Direitos
- Código: 73 – Fundo de Investimento Imobiliário
Informe:
- Nome do fundo
- CNPJ
- Quantidade de cotas
- Valor investido (custo de aquisição)
Onde declarar os rendimentos isentos?
Os rendimentos mensais isentos entram na ficha:
- Rendimentos Isentos e Não Tributáveis
- Código: 26 – Outros
Onde declarar ganhos com venda de cotas?
Os lucros tributáveis devem ser declarados em:
- Renda Variável → Operações em Fundos de Investimento Imobiliário
Aqui você informa:
- Lucro ou prejuízo
- Imposto pago via DARF
Prejuízo com FIIs: posso compensar?
Sim. Uma vantagem pouco conhecida do imposto de renda em Fundos Imobiliários é a possibilidade de compensar prejuízos.
- Prejuízos em FIIs podem ser compensados apenas com lucros em FIIs
- Não podem ser usados para compensar ganhos em ações
Essa compensação reduz o imposto a pagar no futuro.
Erros comuns ao lidar com imposto de Renda em Fundos Imobiliários
Evitar erros é tão importante quanto buscar bons rendimentos. Veja os mais comuns:
- Achar que venda de FIIs é isenta
- Esquecer de pagar o DARF
- Informar valores errados na declaração
- Não declarar rendimentos isentos
- Misturar FIIs com ações na compensação de prejuízos
Esses erros podem levar à malha fina.
Fundos Imobiliários valem a pena mesmo com imposto?
Sim. Mesmo com regras específicas de imposto Fundos Imobiliário, os FIIs continuam extremamente atrativos por:
- Renda passiva mensal
- Isenção nos rendimentos (na maioria dos casos)
- Diversificação imobiliária
- Acesso com baixo capital inicial
Quando o investidor entende a tributação, o impacto do imposto se torna mínimo dentro de uma estratégia bem planejada.
Veja você pode gostar de ler sobre: FIIs ou Ações: Qual Vale Mais a Pena para Iniciantes
Dicas práticas para pagar menos imposto em FIIs legalmente
- Priorize FIIs que pagam rendimentos isentos
- Planeje vendas para compensar prejuízos
- Controle preço médio das cotas
- Use planilhas ou sistemas de controle
- Considere apoio de contador se operar com frequência
Gestão tributária também é estratégia de investimento.
Conclusão
O imposto de Renda em Fundos Imobiliários não precisa ser um problema ou um obstáculo para quem deseja investir bem. Pelo contrário: quando você entende as regras, sabe exatamente quando há isenção, quando é necessário pagar imposto e como declarar corretamente, os FIIs se tornam ainda mais vantajosos.
Neste guia, você aprendeu como funciona a tributação sobre rendimentos e vendas, como pagar o imposto via DARF, como declarar no Imposto de Renda em fundos imobiliários e quais erros evitar. Com esse conhecimento, você investe com mais segurança, confiança e tranquilidade fiscal.
Se você quer construir renda passiva de forma inteligente, dominar a tributação é um passo obrigatório.
FAQ – Perguntas Frequentes sobre Imposto em Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários sempre pagam imposto?
Não. Os rendimentos mensais geralmente são isentos, mas o lucro na venda de cotas sempre paga imposto.
Qual é a alíquota do imposto Fundos Imobiliário?
A alíquota é de 20% sobre o lucro obtido na venda das cotas.
Existe isenção para vendas abaixo de R$ 20 mil em FIIs?
Não. Essa regra vale apenas para ações, não para Fundos Imobiliários.
Quem deve pagar o DARF dos FIIs?
O próprio investidor é responsável por calcular e pagar o imposto mensalmente.
Preciso declarar FIIs mesmo sem vender cotas?
Sim. As cotas e os rendimentos devem ser declarados todos os anos.
Mariana Oliveira é criadora de conteúdo em finanças pessoais, com experiência e prática no mercado financeiro em produtos como renda fixa, Tesouro Direto, CDB, LCI e LCA. Produz conteúdos simples e acessíveis para ajudar iniciantes a organizarem suas finanças, controlarem gastos, criarem reservas financeiras e investirem de forma consciente.
